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 Plus value sur bien immobilier.

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TOTOCHE



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MessageSujet: Plus value sur bien immobilier.   Mar 18 Nov - 16:10

Bonjour,

Je vends un appartement en région parisienne, ce bien m'a été laissé par mon père décédé en septembre 1994, le bien est vendu en novembre 2008.
d'après le notaire je devrais payer une plus value sur cette vente du fait que la municipalité ne reconnais pas cet appartement en tant que résidence principale.

Effectivement, pour des raisons de conflits avec cette municipalité, j'ai résidé chez un ami, (parti a l'étranger pour une mission de plusieurs années) .d'octobre 2002 a tout réemment.
actuelèment je reside dans le sud ouest mais n'ai fait aucunne déclaration de residence ni inscription en mairie.

j'aimerai savaoir si effectivement, une simple declaration de la mairie du lieu de cet appartement suffit a me considerer comme non résident dans la commune et donc qu'une plus value me soit imposée sur cette vente.

Merci pour vos réponses.
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MessageSujet: Re: Plus value sur bien immobilier.   Mar 18 Nov - 16:38

Totoche,
Comme vous le savez,je ne suis pas spécialiste en la matière et je pense qu'usufruit ou un autre membre pourra mieux vous renseigner.
Ma réponse est donc à prendre avec réserve.
La première question que je vous poserai est celle-ci : payez-vous les taxes (habitation, locaux, voire téléphone, edf, eau dans la commune de l'appartement mis en vente ?)
Autre question : payez-vous ces mêmes taxes diverses à l'autre domicile dont vous parlez ?
Ensuite, où faite-vous vos déclarations fiscales ?
En tout état de cause, mais je peux me tromper, l'appartement en vente est considéré comme résidence secondaire et une plus-value peut vous être demandée.
J'attend donc des infos complémentaires des autres membres.
A+
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MessageSujet: Re: Plus value sur bien immobilier.   Mar 18 Nov - 18:06

totoche, ce n'est pas la mairie qui décide ou se trouve la résidence principale, mais les impôts, en fait il faut savoir a quelle adresse recevez vous les impots sur le revenu, si le notaire vous a dit celà, à mon avis c'est que ce n'est pas l'adresse du bien vendu.
Ceci étant si vous avez reçu ce bien en septembre 1994 et que l'acte notarié se signe ce mois ci, celà fait 14 ans de possession, il faut donc faire le calcul de plus value puisque l'exonération commence à 15 ans de possession, celà ne veut pas dire que la plus value sera positive, et si elle l'est je pense qu'elle sera minime puisque vous allez avoir les abattements maximum
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TOTOCHE



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MessageSujet: Re: Plus value sur bien immobilier.   Mar 18 Nov - 18:15

Merci Usufrit pour votre réponse.

nos réponses se sont croisées.

mon besoin de savoir est tout simplement par le fait que lors de la succession de mon papa, ce notaire a "oublié" de faire l'abattement de 300 000 frs (à lépoque)par part.

mon papa ayant pris la précaution de régler les frais de succession de son vivant.
Mon frêre et moi nous nous sommes rendu compte d erien du fait que nous n'avons rien deboursé et nous nous en sommes rendu compte plus tard lors du décès de mon oncle, (frere de mon papa) et que nos cousins au courant de cet abattement ont réagis du fait que ce même notaire aviat aussi oublié de prendre en compte cet abattement de 300 000 frs.
le decès de mon papa et celui de notre oncle sont expacé de 4 mois.

Donc comme ce notaire ne semble pas très "bavard" je reste sur mes gardes pour n epas payer plus que nécessaire.

je suis obligé de m'absenter 3 jours et je pars dans la demi heure donc...

Bonne soirée a vous et au plaisir de vous liere a mon retour.

totoche.
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usufruit



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MessageSujet: Re: Plus value sur bien immobilier.   Mer 19 Nov - 4:50

si vous le souhaitez je pourrai faire une vérification du calcul de plus value, il faudra bien sur me donner les éléments précis pour que je puisse calculer ici ou en message privé.

je ne comprends pas très bien ce que vous entendez par "mon père avait réglé les frais de succession de son vivant", est ce qu'il aurait fait une donation du bien antérieurement au décès ?
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TOTOCHE



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MessageSujet: Re: Plus value sur bien immobilier.   Mer 19 Nov - 7:33

bonjour a tous,

Pour répondre a votre question sur " frais de succession"

Je ne connais pas le terme exact a employer.
Mon papa se sachant condamné a très court terme, (cancer généralisé) il a soit donné mission au notaire de soustraire de la succession les sommes nécessaires au réglement des frais de sucession, soit cette sommes a été "versée" d'avance entre les mains de ce notaire.

toujours est il que mon frère et moi même nous n'avons pas eu a sortir un centime de notre poche.

Pour ce qui est du calcul de la taxe sur la plus value, j'ai fait des recherches sur internet, et bien sur comme tout ce qui touche le droit et surtout la fiscalité s'est du simple compliqué a l'extrême.

Il y aurait une taxe de 27% sur le différentiel entre la valeur du bien au moment de son acquisition et la valeur de ce bien a la date de sa vente.

Cette taxe est sujette a un "dégrevement" de 10% par an a partir de la 5 eme année pour arrivé a 0% de taxe a la 15 eme année.

Donc ce bien étant entré en ma possession (officielement) en 1995, le degrèvement de 10% commencerai en 2000 pour éteindre la taxe de plus vale en 2010.

Il ne restrait donc en gros que 2 année de "taxation" soit une diminution de 80% de la taxe due a l'origine (si le bien avait été vendu au cours des premières 5 années.)

Ce que j'ignore s'est la valeur que le notaire a attribué a cet appartement, du fait que j'ai recu de mon papa (pour ma part personelle) l'appartement en question et un terrain totalement indépendant géographiquement de ce dernier.

Si vous avez besoin d'infos précises pour ce calcul, je souhaiterai que cela se passe par M.P ou pourquoi pas par E.Mail (echangé en M.P)

merci pour votre aide.

Totoche.
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MessageSujet: Re: Plus value sur bien immobilier.   Mer 19 Nov - 9:19

Bonjour TOTOCHE,
Là nous entrons sur un terrain qui m'est plutôt inconnu.
Aussi, plutôt que de raconter n'importe quoi, je laisse la place à usufruit ou à d'autres.
Désolé.
Pour ma part, je vous conseillerais de vous adresser au notaire qui s'est occupé de l'affaire pour en savoir plus.
A+
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MessageSujet: Re: Plus value sur bien immobilier.   Mer 19 Nov - 11:56

on ne peut pas payer les frais de succession par avance ou alors on fait une donation du vivant mais dans ce cas ce n'est plus une succession mais une donation.
il est probable que les sommes récupérées par le notaire provenant de comptes en banque, ou de vente d'un bien en meme temps éventuellement ont permis de verser les droits et frais sans que vous en fassiez l'avance.
pour calculer la plus value, il est impératif de connaitre l'évaluation du bien au jour du décès, celà figure dans la declaration de succession qui a été faite par le notaire et dont vous avez surement copie.
Il est impératif également de connaitre le montant des droits et frais payés sur l'ensemble de la succession et faire une règle de trois pour faire ressortir la quote part afférente à l'immeuble.
Une fois que l'on a celà le calcul de la plus value est un jeu d'enfant.
PRIX DE VENTE
DEDUCTION EVENTUELLE DE LA COM D'AGENCE (si elle est payée par le vendeur)
déduction éventuelles des frais d'expertises (amiante, carrez etcccc)
donnent prix net

on déduit :
le prix ou valeur d'acquisition (évaluation DS)
les frais (quote part frais et droits de succession)
15% du prix ou valeur d'acquisition pour travaux (même si il n'y en a pas)
ont trouve la PV brute

de cette plus value brute on déduit 10% par année de possession au delà de 5 ans, ici celà fait donc 9 ans, soit 90%
on trouve la plus value nette de laquelle on déduit encore 1000 € abattement.
à cet endroit soit vous avez une plus value néant, soit le montant trouvé doit etre multiplié par 27% afin de connaitre le montant de la plus value à payer.
la somme en question sera déduite du prix de vente par le notaire.

voilà donc le cheminement si vous avez les éléments inconnus de moi vous pouvez me les donner par mp ou bien faire le calcul vous meme car vous avez vu que finalement c'est assez simple.

Une dernière chose : la prise de possession s'entend au jour du décès et non au jour de l'acte notarié
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