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 Manoeuvres préjudiciables en vue de forcer une vente immobilière.

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TOTOCHE



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MessageSujet: Manoeuvres préjudiciables en vue de forcer une vente immobilière.   Ven 7 Nov - 9:45

Bonjour à tous,

Voici le problème.

je viens d'acheter une maison en province posée sur un très grand terrain.
pour réaliser cet achat, j'avais prévu de vendre un appartement en région parisienne.
jusqu'ici pas de problème particulier, j'ai confié la vente de l'appartement a une agence immobilière.

ou se trouve le problème ? ? ?

tout simplement, une copropriétaire veut acheter cet appartement, ( a se rappeler le problème posé a mon oncle agé, l'acheteuse est la même personne et mon appartement est juste en face de chez mon oncle)

Comme les propositions sont particulièrement basses, j'ai refusé 3 offres.

Ce matin je reçois un courrier de la municipalité relatif a une opération de réhabilitation de l'habitat ou il faut répondre a un questionnaire sur la situation de son habitat.
( courrier reçu en province ou je réside maintenant)

Dans ce questionnaire est porté a la connaissance des destinataires un N° de tel pour toutes informations complémentaires;

de plus je recois aussi un appel téléphonique de la part de l'acheteuse pour me mettre dans les mains une alternative (que je considère comme un chantage)

dans le cadre des subventions qui seraient obtenues pour des travail, cette personne (l'acheteuse) s'est entendue avec le syndic pour faire faire des devis sur toute une série dde travaux allant des travaux necessaires mais non urgent a des travaux que l'on peut considerés comme des travaux d'améliorations voir d'embellisseùent;

le montant de ma cote part est trop elevé pour que je puisse faire face.

cette personne de "conseille" donc de lui vendre très vite mon appartement avant que les travaux commence. ce qui m'évitera de me retrouver dans l'obligation de vendre par voie de saisie pour m'obliger a payer des travaux.
a savoir, le syndic a effectivement convoqués des artisans pour faire établir des devis et lancer (éventuelement) les travaux.

donc comme il est absolumet cetain que je ne pourrai en aucun efaçon supporter les dépenses d'une part de l'achat de ma maison en provine et le montant de ma cote part des travaux "programmés" sur la copropriété en région parisienne.

Puis je considérer que je suis devant une forme de chantage.
"Vendre mon bien pour une somme dérisoire ou me retrouver a devoir régler des sommes de travaux que je ne peux pas payer"

pensez vous qu'il y ai une éventuèle possibilité de dénoncer cet état de "chantage" devant un tribunal et qu'elle serait les chances que cette "plainte" puisse aboutir.
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usufruit



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MessageSujet: Re: Manoeuvres préjudiciables en vue de forcer une vente immobilière.   Jeu 13 Nov - 11:53

je ne comprends pas bien totoche, cet immeuble a t'il été décreté en état de péril ?

s'il s'agit d'une opération de rehabilitation de l'habitat je ne pense pas que ce soit une obligation de le faire meme si c'est proposé par la mairie, éventuellement une décision en AG, je suppose que c'est pour celà que le syndic fait faire des devis, d'ailleurs si ceux ci semblent prohibitifs vous pouvez exiger que d'autres soient demandés et éventuellement par vous même
une fois les devis en main il faudra une décision de l'ensemble de propriétaires. il y aura surement lieu de savoir quels sont les travaux interessants et ceux qui sont plus gadgets,
si les travaux sont décidés je pense que le programme de réhabilitation permet de recevoir une subvention de la mairie et pour la partie perso le syndic peut décider de demander un prêt au nom de la copro qui sera repartie entre chaque copropriétaire qui souhaite en profiter, à défaut vous pourrez aussi demander un prêt individuel pour payer votre quote part.
Quoi qu'il en soit je pense que votre amie fait un raccourci saisissant en passant de l'offre d'achat à la saisie immobilière pour non paiement.
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MessageSujet: Re: Manoeuvres préjudiciables en vue de forcer une vente immobilière.   Jeu 13 Nov - 17:00

Bonjour à tous,
TOTOCHE,
Ces travaux concernent l'immeuble ou les appartements ?
De toute façon, si ce sont les appartements, à moins que cela représente un danger pour les autres, le maire ne peut vous obliger à effectuer des travaux chez vous.
Quant à votre "charmante" voisine, je n'y vois qu'une tentative "discutable" d'obtenir à bas prix votre appartement. Envoyez-la chez votre agence puisque c'est eux qui sont chargé de la vente et ne tenez pas compte de ses arguments. Toutefois, restez sur vos gardes.
S'il s'agit de l'immeuble, faite ce que vous propose usufruit.
Sauf erreur, mais c'est ce que je ferais.
A+
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TOTOCHE



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MessageSujet: Re: Manoeuvres préjudiciables en vue de forcer une vente immobilière.   Ven 14 Nov - 21:09

bONJOUR,

aux dernières nouvelles ( de ce matin même)

les travaux toucherons que les parties communes.

hall d'entrée, escalier, ravallement des 4 façades, tpit et cheminées ( 6), escalier de caves, remplacement des conduites d'eau du compteur général aux compteur privés, (a installer).

le montant en premières ietimations (verbales) de l'artisan, de 120 a 140 000 €.
estimation faite de visu avant établissement de devis réels par lots.

ce qui ferait pour ma quote part 32700 € a 38100 €.

ce qui n'exclu pas la possibilité pour certain propriétires de faire a titre personnel des travaux interieurs a leurs lots.
Mon avis personnel, beaucoup de travaux sont inutiles, sauf pour donner de la valeur a l'ensemble de l'immeuble mais ne se justifient pas par necessité.

Pour ce qui serait d'un emprunt fait par la copropriété, le syndic et la majorité des millièmes s'y refuse catégoriquement.

chacun devant financer sa quote part par ses propres moyens.

Nous sommes 2 propriétaires qui ne pourront en aucun cas faire face a une dépense aussi elevée. L'obtention d'un prêt en ce qui me concerne est totalement eclu du fait que je suis deja par l'acquisition d'un emaison en province a un taux d'endettement sans être dangereux est quand même assez lourd.
rajouter un deuxieme prêt me positionnerai dans la catégorie des endettés au dessus de 35% de revenus. donc avec la frilosité des organismes financiers s'est donc a exclure totalement.

Donc il est prévu une A.G au cours du mois de décembre (vers le 20)

Il est deja établi que la majorité des millièmes est pour la mise en route des travaux et ceci des févier ou mars 2009.

Je me suis personnelement renseigné au près de cet organisme OPAH.
pour toutes réponse, les travaux ne sont pas obligatoire, (bien que la mairie ne cesse de recommander la réhabilitation).
mais qu'au niveau d'une copropriété, cet organisme ne peut intervenir,.

Une copropriété étant considérée comme une seule et unique personne (morale) et au même titre qu"un propriétaire privé.

Donc je crois que je vais me retrouver devant un problème dont l'issue est deja jouée.

D'autre part, cette copropriétaire utilise exactement la même méthode que celle utilisée a l'encontre de mon oncle a savoir le "cassage des visites d'acquèreurs" ce qui a pour effet de dissuader les acquereurs.

Bonne soirée a vous.
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MessageSujet: Re: Manoeuvres préjudiciables en vue de forcer une vente immobilière.   Sam 15 Nov - 8:50

Comme je l'avais dit sur un forum bien connu voici quelques mois, lors des visites d'acheteur potentiel, l'agence doit interdire à cette personne de prendre part à la conversation puisqu'elle n'est pas concernée.
A+
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MessageSujet: Re: Manoeuvres préjudiciables en vue de forcer une vente immobilière.   Sam 15 Nov - 13:56

mais est ce que l'opah va donner une subvention à la copro et de quel ordre, car si elle en donne une la quote part de chacun sera forcément diminuée.
d'autre part comme je l'ai déjà dit quel que soit le montant du devis il faut absolument qu'il y en ait plusieurs pour les memes travaux
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MessageSujet: Re: Manoeuvres préjudiciables en vue de forcer une vente immobilière.   Sam 15 Nov - 15:20

Bonjour,
Pour savoir si éventuellement l'OPAH pourra ou non participer aux frais prévus, je pense que le mieux est de leur poser la question en leur présentant les devis concernant les travaux envisagés.
Personnellement et cela n'engage que moi car je n'en suis pas certain, je ne pense pas que l'OPAH le fera à titre personnel et individuel. (par exemple pour TOTOCHE compte tenu de sa situation.) Par contre, usufruit a raison, si aide il y a, elle permettra de "soulager" la quote-part de chacun.
Sous condition de vérifier auprès d'eux.
En tapant OPAH, TOTOCHE pourra peut-être avoir des renseignements supplémentaires dans un premier temps.
A+
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MessageSujet: Re: Manoeuvres préjudiciables en vue de forcer une vente immobilière.   Sam 15 Nov - 23:22

Bonsoir a tous,

Pour vous répondre, j'ai attendu d'avoir le syndic, (qui est aussi copropriétaire et bénévole).

je ne vous cache pas que l'entretient a été houleux.

dernière nouvelle du syndic.

Compte tenu qu'aucun tavaux n'a été effectué depuis près de 20 ans, il est necessaire de préserver l'immeuble en effectuant des travaux d'entretient.

En accord avec les propriétaires majoritaire, il a été prévu après une réunion informelle qu'il était judicieux de profiter des aides et subventions prévues par OPAH.

Il est exclus que la copropriété s'engage dans un emprunt pour pallier aux incapacités financières (je cite) de grelotteux et douffreteux.

Des demande de devis ont été lancées a divers artisans et une réunion en assemblée générale est prévue fin janvier debut fevrier pour les clotures de comptes de gestions et quitus de l'année 2008 et sera inclus dans cette réunion les résolutions suivantes.

Vote pour ....constats de necessité de faire des travaux dans divers parties communes de l'immeuble.

le refus de la copropriété de s'engager dans un emprunt pour financer les travaix qui seront retenus.

Que les ou l'artisan retenu pour les travaux rcevtons a la signature des devis la sommes de 30% du montants des travaux, recevrons 30% % du montant de stravaux effectués au 1er et 2eme tiers des travaux et le solde des 10 % restant, 1 mois après la reception des travaux.

ce qui implique que les copropriétaires devrons avoir versés leurs quotes parts respectives a 15 jours avant le début des travaux et 15 jours avant chaque 1/3 des tranches de travaux et 20 jours avant la date du versement des 10% restant.

Il est évident qu'il est déjà decidé de fait par les 2 copropriétaires, (majoritaires) que les travaux seront effectués.

d'autre part, effectivement la copropriété aest bien entrée en conctat avec un responsable de OPAH et un dossier est en cours de montage pour l'obtention d'aides diverse sur les travaux intérieurs (donc privés) ceci en conformité avec les aides a l'amélioration et la résorbsion de l'habitat insalubre et indigne.

Pour les travaux sur les parties commune, la coprpropriété décidera donc ( de fait accompli) d'effectuer les travaux a sa charge totale et de demander par la suite des aides sur les travaux effectués.

Il paraitrait ( donc a prendre avec réserve) que le temps necessaire au montage du dossier pour les parties communes de la copropriété serait trop long pour les inclures avec les travaux effectués dans les parties privatives, d'ou le besoin de les dissocier.

il y aura donc 2 phases de travaux, une pour l'amélioration de l"habitat et la résorbsion des logements insalubres et indignes, et une autre phase pour la rénovation et ravallements des facades dans le cadre décénal programmé par la municipalité, ( ? ? ?)

Dans cet angle de vue, il est certain que je ne pourrai jamais obtenir un prêt pour 2 raisons qui m'ont été données par mon gestionnaire de compte bancaire)

La frilosité des banques pour concentir des prêt, ( en plus d'une attente de certaines dispositions de la part du gouvernement ? ? ?)
Mon taux d'endettement qui est dans la limite du plus que raisonnable, mais dans l'éventualité que mon appartement ne soit pas vendu compte tenu de la crise de l'immobilier, mon taux d'endettement deviendra suppérieur a 35% de mes revenus.
Un prêt relais m'a été consenti sur la vente de mon appartement.

maintenant sur le comportement de la "casseue de ventes), je viens de découvrir que s'est la même personne qui "equiquine mon oncle pour la vente de sa maison, que cette personne est emplyée par une association d'aide au maintient a domicuile des personnes agées de la commune ou habite mon oncle et ( ou se trouve mon appartement)

De ce qui est d'interdire a cette personne de venir "casser" les ventes, la seule solution pour le lui empêcher serait de lui casser la tête, (ce qui ne se fait pas) ce qui ouvrirait donc d'autre gros problèmes.

S'est une personne qui ne recule devant rien et d'un sans gêne phénoménal, ou son concubin ne recule pas de venir "casser du cave" en cas de besoin, (personnage qui s'adonne a la boisson et aux excès de "caïd" de bIstrot.

personnellement ce n'est pas un personnage qui ne ferait trebler de peur mais en arriver a ce point s'est devant les juges que cela se termine et la s'est une toute autre histoire qui me gènerait beaucoup mais pas du tout cet individu qui a deja connu plusieurs fois "la pension de la princesse" comprendre la maison d'arrêt du coin.

Je ne sens pas du tout cette affaire, de plus je ne réside plus dans la région dufait de mon achat de ma maison en gironde, (l'appartement se trouvant lui en Essonne)

Ce qui m'étonne aussi est que cette personne est au courant de mes "affaires" au tribunal de commerce, de mon prêt relais, du montant de mon prêt relais de mes mensualités avec vente ou sans vente de mon appartement, ce que je trouve particulièrement bizard.

il va certainement que je fasse preuve de fermeté mais si je n'arrive pas a vendre cet apprtement, je vais me retrouver dans une situation financière particulièrement serrée.

Bonne fin de nuit a tous.
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MessageSujet: Re: Manoeuvres préjudiciables en vue de forcer une vente immobilière.   Dim 16 Nov - 9:51

Bonjour TOTOCHE,
D'après moi, il faudrait calculer si le prix de vente de l'appartement que l'on vous propose est ou non intéressant en tenant compte de tous les paramètres.
En effet, il faut se rappeler que l'acheteur potentiel devra faire face aux travaux, donc aux frais importants (environ 38000 €) qui viendront s'ajouter au prix d'achat.
C'est un argument sérieux que prendra en compte l'acheteur.
A vous de voir.
Bon dimanche.
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MessageSujet: Re: Manoeuvres préjudiciables en vue de forcer une vente immobilière.   

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